전세사기 유형과 안당하는법!!

 

안녕하세요 금수저입니다 오늘은 전세사기에 대해 이야기해보겠습니다.

 

요즘 부동산 시장의 매매거래 절벽 현상으로 매매 계약은 거의 없고 반대로 임대 계약인 전세, 월세 그리고 반전세 계약 등이 상대적으로 많이 일어나고 있습니다. 월세 선호도보다 높은 전세 물건이 귀해지면 계약이 어려워지고 그래서 계약이 쉬운 전세 물건을 찾다 보면 전세 사기 위험에 노출될 확률이 높아지는데요 특히 이러한 과정 속에서 부동산 계약 경험이 적은 젊은 층의 피해가 큰 상황입니다. 그래서 전세 사기의 주요 유형에 대해서 알아보고 유형별로 간단한 예방 조치는 어떤 것들이 있는지 확인해볼게요.

1. 깡통전세

유형

임대인이 보증금 반환 능력이 없으면서도 이를 숨기고 임대차 계약을 체결한 뒤만기가 되어도 보증금을 돌려주지 않은 경우인데요  최근 부동산 경기 침체가 매매(가격) 하락으로 이어져 일부 소형 부동산은 이미 전세가가 매매가를 넘어서는 경우도 나타나 깡통전세의 위험성이 커지고 있습니다.

예방

반드시 계약 전에 전세 보증보험 가입이 가능한 집 인지를 확인합니다. 전세자금 대출을 이용할 때는 전세보증보험 가입이 동시에 이루어지는 안심 전세 대출을 이용하고 다른 전세 대출을 이용하거나 대출을 받지 않는 경우라면 본인이 직접 전세 보증보험 가입 가능

 

2. 무자본 갭 투자

유형

임차인의 보증금을  활용해 돌려막기 식으로 미분양 신축빌라 등을 무자본으로 매입하고 그 숫자를 늘려나가는 방식입니다. 신축 빌라에서 많이 발생하는 사기 방식으로 적게는 수십 채에서 많게는 수백 채까지 전세금을 이용하여 소유권을 취득합니다. 이게 가능한 이유는 신축건물이기 때문에 전세시세를 높게 책정하여 매매 시세보다도 높게 계약하도록 세입자를 설득하고 계약을 유도합니다. 그리고 보증금 반환에 대한 대책이 전혀 없기 때문이죠

예방

최대한 신축 빌라 전세 계약은 하지 않는 것이 좋습니다. 빌라의 전세 시세는 아파트만큼 표준화되어 있지 않고 파악하기가 어렵기 때문인데요 신축이 아니라도 빌라 전세 계약을 꼭 해야 한다면 해당 지역 부동산에 문의하여 주변 거래 사례와 정확한 시세를 충분히 파악할 수 있는 경우에만 물건의 계약을 고려해보세요.

3. 권리관계 허위 고지

유형

집의 저당권 설정, 압류, 경매 진행 등의 우선순위 권리를 숨기고 전세 계약을 체결합니다. 우선순위 권리가 많거나 문제가 있다면 임차인은 집의 전세 계약을 피하기 때문인데요 그래서 집을 계약하기 전 확인하는 서류인 등기부등본의 내용 중 일부를 숨기거나 허위로 그 내용을 고지하여 문제가 없는 것처럼 속이고 계약을 체결합니다. 

예방

등기부등본의 페이수(열람 일시), 내용의 연결성 설정된 권리의 종류와 효력에 대해서 공인중개사의 설명을 충분히 듣고 계약하며 이해가 되지 않거나 어려운 부분이 있을 때에는 직접 해당 물건의 등기를 열람하여 계약 전 고지받은 서류와 동일하고 내용에 문제가 없는지 꼭 확인을 해보세요.

 

 

4. 무권 한 계약

유형

정당한 소유권이 없는 사람이 서류를 위조해 집주인인 것처럼 속여 보증금을 빼돌리는 경우입니다. 소유자가 알지 못하는 계약을 진행하고 금전적인 이익을 취하기 위해 위임 서류인 위임장과 인감증명서 등을 위변조 하여 합법적인 대리권이 있는 것처럼 임차인을 속이고 계약을 진행하는데요.

예방

부동산 계약은 반드시 당사자 본인 계약을 하도록 합니다. 정말 부득이한 경우로 대리 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서의 진위여부를 판단할 수 있는지 확인을 해야 되겠죠. 이때 대리 계약을 진행하더라도 소유자 신분과 계약 사실이 틀림없는지 확인을 위해 소유자 본인과 영상 통화 등의 방법으로 반드시 연락을 취한 후 계약을 진행하세요.

5. 위임 범위 초과

유형

권리자(소유자)로부터 월세 계약 또는 관리 권한만 위임받았음에도 전세 계약을 체결하는 경우인데요 이는 위임장과 인감증명서를 통해 합법적인 위임을 받았다고 하더라도 소유자가 위임하지 않는 행위인 대리 권한 밖의 전세 계약을 임의로 체결하여 전세와 월세 보증금 간 차액을 중간에 갈취하련는 행위입니다.

예방

이러한 유형도 대리 계약을 통해 벌어지는 사기 행위로 본인 계약을 하면 100% 예방을 할 수 있고 부득이 대리 계약 시에는 반드시 소유자 본인과 직접 연락하여 계약 사실의 내용과 본인, 확인 대책이 있는 경우에만 진행해야 합니다.

6. 허위 보증보험

유형

보증보험을 받을 수 없는 건축물인데도 이를 속이고 보증금을 가로채는 경우입니다. 보증보험은 해당 물건이 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 보증보함사에 가입이 가능합니다. 임대인이 임의로 가입 여부를 결정할 수 없음에도 보증보험 가입이 가능하다고 속여 계약을 유도하는 것입니다.

예방

계약하려는 해당 물건의 보증보험 가입 여부는 보증보험사를 통해 직접 확인해야 합니다. 소유자도 중개사도 그 결과에 대해서 정확히 판단하거나 보증할 수가 없거든요 계약 전에 보증보험사에 해당 물건에 대한 보증보험 가입 가능 여부를 문의하여 꼭 확인해 보세요.

 

 

7. 불법 중개/매매

유형

공인중개사의 등록 없이  중개 행위를 하거나 중요한 계약 내용에 대한 거짓 언행으로(계약) 판단을 그르치게 하는 경우입니다. 부동산 컨설팅 사무소 등과 같이 무등록 업자를 통해 계약을 하는 경우 그로 인한 피해를 주장하거나 보상받기가 매우 어렵습니다.

예방

중개 계약을 원할 경우 정상 등록되어 있는 공인중개사 사무소에서 중개 보조원이 아닌 공인중개사와 직접 계약을 해야 합니다. 부동산 컨설팅 사무소에서 계약하지 않도록 주의하고 공인중개사의 정상 등록 여부는 국가 공간정보 포털에서 검색하여 확인이 가능합니다. 계약 단계에서 법적인 내용에 대한 설명과 진행을 공인중개사가 직접 진행하는 것이 맞는지 (설명하는 사람의) 신분 확인을 꼭 요청하세요.

 

오늘은 전세사기 유형 예방에 대해서 이야기해봤는데요 많은 도움 되셨으면 좋겠습니다.